주택담보대출비율(LTV)이란 금융기관에서 집을 담보로 하여 돈을 빌려줄 때 대출이 가능한 한도를 나타내는 비율이라고 할 수 있는데요, 대체적으로 기준 시가가 아닌 시가의 일정한 비율로 결정하게 됩니다. 일반적으로 '담보인정비율, 주택담보인정 비율, 주택 가격 대비 대출액 비율' 등으로 불리며, LTV는 (주택담보대출금액 + 선순위 채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액 임차보증금) ÷ 담보가치로 계산하게 됩니다. 이때 담보가치는 국세청의 기준시가, 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가액, 한국감정액, 한국감정원의 시세 중간가, KB부동산 시세의 일반 거래가 중 하나가 적용됩니다.
주택담보대출비율(LTV : Loan To Value)의 실제와 의미
1. LTV의 실제
LTV 비율이 50%이며, 2억 원 상당의 주택을 담보로 대출할 때 빌릴 수 있는 최대금액은 2억원 × 0.5 = 1억 원이 되는데요, 하지만 통상적으로 대출 가능한 자금은 1억 원보다 적게 나타납니다. 이유는 대출금을 상환하지 못해 담보물을 경매로 처분할 때를 대비해 전세권을 포함한 선순위 저당권과 임차보증금 그리고 주택임대차 보험법에 의한 최우선 변제금인 소액 임차보증금을 차감하고 대출하기 때문입니다. 즉, 주택담보 대출 비율은 부동산 시장의 변동에도 금융기관이 부실해지지 않도록 하는 안전장치로 작용하는 것입니다.
2. LTV의 의미
LTV와 DTI에 대한 규제는 금융시장과 부동산 시장의 안정화를 위한 정부의 주요 정책적 수단으로, 주택 가격의 변화에 맞춰 LTV, DTI의 규제 수준과 규제 대상지역을 저 정하는데, 주택 경기가 침체되어 있다면 규제를 완화하고, 과열되어 있다면 규제를 강화하게 됩니다. LTV가 높아지면 은행이 안을 위험과 소비자의 이자 부담이 증가하는 것입니다.
임대업이 자상 환 비율(RTI : Rent To Interest)의 개념과 실제
1. RTI의 개념
부동산 임대업의 이자상환비율로서, 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 측정하는 비율입니다. 다시 말해, 부동산 임대업자의 상환 능력을 검증하기 위한 것으로, RTI는 (상가 가치 × 임대수익률) ÷ (대출금 × 이자율)로 계산이 됩니다. 쉽게 말해 월세를 많이 받으면 대출금액이 커진다는 뜻으로 해석할 수 있습니다.
2. RTI의 실제
2017년 1월에 발표된 "금융회사 여신심사 선진화 방안"에서 도임된 것으로 2018년 3월부터 실시되었는데요, 연간 임대소득을 연간 이자비요으로 나눈 것으로 여기서 이 자비요에는 해당 대출 이자비용, 관련 건물의 기존 대출이자가 포함됩니다. 이자를 계산하는 기준이 되는 금리의 상승에 대비한 스트레스 금리도 가산되는데 이 비율은 주택의 경우 1.25배, 비주택(상가, 오피스텔)의 경우 1.5배가 최소 조건입니다. 만약 주택임대업으로 연간 1,000만 원의 이자를 낸다면 이자소득이 1,000만원 × 1.25 = 1,250만 원을 초과해야 신규대출이 가능합니다. 하지만 RTI 비율을 높일 경우 세입자의 부담이 늘어날 가능성이 상존한다는 비판이 가능합니다.
총부채 원리금 상환비율(DSR : Debt Service Ratio)의 개념과 계산법
1. DSR의 개념
명목 경제성 장류로다 가계 부채가 늘어날 경우에 가계부채의 총량을 은행별로 규제하는 방법으로 가계부채 총량제라고도 합니다. 즉, 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것입니다.
2. DSR 계산법
(주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) ÷ 연간 소득으로 계산이 되며, 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율로서, 여기서 대출은 주택담보대출/신용대출/가드론 등 모든 대출이 포함됩니다.
3. DSR의 실제
대출의 원리금 외에도 모든 대출의 원리금 상환액으로 대출상환 능력을 검증하기 때문에 DSR이 강화되면 연소득은 그대로지만 금융부채가 증가해 대출 가능한 금액이 크게 축소됩니다. 또한 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외의 지역에도 적용되며, 2019년 상반기에 제2금융권까지 확대 적용되었습니다. 우리나라에서는 급증한 가계부채를 줄이기 위해 2020년 11월 이후부터 연간 소득이 8,00만 원을 초과하는 사람이 신용대출로 총액 1원을 초과해 대출받으면 은행권은 40%, 비은행권은 60%의 DSRㅇ르 적용받게 됩니다. 또한 투기지역, 투기과열 지고 내에서 시가 9억 원을 초과하는 주택을 담보로 설정하고 주택담보대출을 받을 경우에 차주 단위 DSR 1억 원이 넘게 신용대출을 받은 금액은 회수됩니다.
